نقش تعاونی ها در تعدیل بازار عرضه و تقاضای مسکن به نفع متقاضیان

آنچه در این مقاله حواهید خواند:

• نقش تعاونی ها در تعدیل بازار عرضه  و تقاضای مسکن به نفع متقاضیان
• تعاونی مسکن
• اهداف تعاونی مسکن
• مزیت تعاونی مسکن
• سخن پایانی

نقش تعاونی ها در تعدیل بازار عرضه و تقاضای مسکن به نفع متقاضیان

تعاونی مسکن:

تعاونی مسکن یک شخصیت حقوقی متشکل از گروهی از افراد که عموما دارای امکاناتی محدود بوده و به لحاظ مشکل تامین مسکن نیازهای مشترک احساس نموده و نیل به داشتن سرپناه را در سایه همکاری مشترک خویش محقق می دانند. در چنین شراکتی (تعاونی) عضویت داوطلبانه بوده و کنترل عادلانه اعمال می شود و مشارکت اعضا در زمینه تاسیس سرمایه مورد نیاز شرکت تقریبا یکسان می باشد.

ایده شرکت های تعاونی مسکن با هدف کاهش و یا حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده ساختمان برای انطباق با توان مالی خانوارهای کم درآمد و میان درآمد طراحی شد. مطابق این ایده کلیه متقاضیان فاقد مسکن (اعم از کارکنان دولت، کارگران و صاحبان مشاغل آزاد) در قالب تعاونی مسکن توسط اداره تعاون شهرستان و استان، سازماندهی می شوند. بی شک اولین انتظاری که از شرکت های تعاونی مسکن می رود، تسهیل خانه دار شدنمردمی است که یکی از بزرگترین آرزوهایشان همانا خانه دار شدن است. اما در این میان به دلیل اینکه فعالیت های اقتصادی عمدتا با چالش های گوناگونی نیز همراه هستند، قبل از ورود به تعاونی تنظیم هرگونه قرارداد با شرکت های تعاونی مسکن دانستن یکسری نکات حقوقی برای اشخاص متقاضی خرید امتیاز تعاونی مسکن ضرورت دارد.

اهداف تعاونی مسکن:

در ایران تعاونیهای مسکن با هدف تامین مسکن برای اعضا و گروه های کم درآمد و توسعه بخش تعاونی و به منظور جلوگیری از سو مدیریت و مبارزه با عوامل سوداگر و توزیع عادلانه امکانات و تقویت انگیزه خودیاری و همکاری متقابل و ایجاد امکانات و تسهیلات بیشتر در امور مربوطه به ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور تحقق اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تمام یا قسمتی از امور مندرج ذیل تشکیل شده اند:

• تهیه زمین و احداث خانه و آپارتمان های مسکونی و واگذاری خانه ها و آپارتمان ها نقدا یا بهاقساطبه اعضا و همچنین ایجاد تاسیسات عمومی مورد استفاده مشترک آنان.
• تهیه زمین با کاربری مناسب از منابع مجاز به منظور احداث مسکن و فعالیت های ساختمانی در زمینه ساخت اماکن تجاری، اداری، آموزشی، مذهبی، درمانی، ورزشی، شهرک سازی اجرای پروژه های تاسیساتی و نظیر آنها مستقلا و استفاده از خدمات موسسات تخصصی و پیمانکاری ذیربط با رعایت ضوابط قانونی و قراردادهای منعقده با منابع واگذارنده زمین، سرمایه گذاران، متقاضیان و اشخاص حقیقی و یا حقوقی طرف قرارداد شرکت.
• خرید واحد های مسکونی آماده و یا نیمه تمام و تکمیل و فروش و یا اجاره دادن آنها به اعضا.
• واگذاری واحد های مسکونی ملکی شرکت به صورت اجاره به اعضا.
• انجام خدمات نقشه کشی،معماری و مهندسی برای اعضا و نظارت در ساختمان متعلق به آنها.
• انجام تعمیرات ساختمان های ملکی اعضا و یا اقدامات مربوط به لوله کشی،کابل کشی،سیم کشی،ایجاد دستگاه های تهویه و حرارت مرکزی.
• نگاهداری و اداره ساختمان ها و تاسیسات و خدمات عمومی مربوطه.
• انجام فعالیت ها و امور دیگری که در قوانین و مقررات بخش تعاونی پیش بینی شده است.

مزیت تعاونی مسکن:

یکی از مزیت‌های تعاونی مسکن این است که خانه را با قیمت تمام شده وبدون سود، حتی ارزان‌تر از سایر انبوه‌سازاندر اختیار متقاضیان قرار می‌دهند. از این جهت شرکتهای تعاونی، نقش بسیار موثری در خرید آپارتمان‌هایی با قیمت کم برای اقشار ضعیف جامعه ایفا می‌کند.

شرکت های تعاونی مسکن طی حدود نیم قرن فعالیت خود نقش بسزایی در تعدیل بازار عرضه و تقاضای مسکن به نفع متقاضیان ایفا کرده اند.

پروژه های انبوه سازی با تحویل واحد های مسکونی در مقیاس بزرگ از تشکیل حباب قیمتی جلوگیری می کنند و مجال کمتری به جولان سوداگران این بخش می دهند. این شرکت ها تولید خود را بر اساس قیمت تمام شده و بدون محاسبه تورم های رایج در بازار به مصرف کننده نهایی عرضه می کنند.

این تعاونی‌ها با وابستگی‌های نهادی تا اواخر دهه ۸۰ نیز رونق نسبی داشتند و با حضور تعاونی‌های بخش‌ خصوصی یک بار دیگر بهره‌وری خود را برای سال‌های بعد تجدید کردند. دولت ها به جای سیاست گذاری پیچیده و منفصل در بخش شهرسازی و تامین مسکن میتوانند با حمایت های کم دردسر از این تعاونی ها برنامه های مسکن خود را بهتر پیش ببرند.

تعاونی های انبوه سازی به عنوان یکی از عوامل موثر در جبران کسری تولید مسکن در کشور باید با اتخاذ تمهیداتی از حمایت و یارانه دولتی به خصوص در بخش نهاده ها و مصالح ساختمانی و همچنین عوارض های دولتی بهره مند شوند.

به‌عنوان مثال درحال‌حاضر شهرداری‌ها مبالغ نهایی عوارض را از مجموع ارقام ردیف‌هایی همچون عوارض زیربنا، مازاد بر تراکم پایه مالی، سهم آموزش و پرورش، بیمه کارگران ساختمانی، حمل‌ونقل ریلی و ... محاسبه و برای شرکت‌های تعاونی صرفا نسبت به عوارض زیربنا و مازاد بر تراکم پایه مالی ۲۰ درصد تخفیف لحاظ می‌کنند. اولا ضریب تخفیف مورد اشاره در مقایسه با خدمات این شرکت‌ها به مردم مطلوبیت خاصی ندارد و ثانیا باید ردیف‌های دیگر نیز مشمول تخفیف مذکور شوند تا دولت نیز همسو با اهداف این شرکت‌ها سهمی در کاهش قیمت تمام شده داشته باشد.

یکی دیگر از کمک های بخش دولتی میتواند تخفیف در عوارض مربوط به هزینه های نظام مهندسی باشد. با توجه به تفاهم نامه فی مابین شهرداری ها و سازمان نظام مهندسی در هر استان و شهر پروژه های ساختمانی باید هزینه هایی را در قبال خدماتی همچون نظارت و طراحی به اشخاص حقیقی و حقوقی دارای صلاحیت از سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی پرداخت کنند که بعضا این مبالغ در برابر خدمات ارائه شده از سوی ایشان ناعادلانه و بسیار گران است.

از سوی دیگر در سال های اخیر آیتم های دیگری همچون هزینه رسیدگی و بررسی نقشه ها و صدور دفترچه فنی ساختمان نیز توسط سازمان های نظام مهندسی ساختمان به آن اضافه و در نتیجه خود به یکی از عوامل افزایش دهنده قیمت تمام شده مبدل شده که البته این مبلغ با توجه به قیمت های فروش آپارتمان توسط دیگر سازندگان درصد قابل توجهی از هزینه ها را شامل نمی شود اما برای شرکت های تعاونی هزینه ای سنگین و خارج از عرف تلقی می شود. این امیدواری وجود دارد با تسهیل نظام دیوان سالاری و ورود دولت به این موضوع هزینه های مورد اشاره برای شرکت های تعاونی تعدیل شود و نهایتا با افزایش تولید در این بخش کمک شایانی به کسری تولید و نیاز بازار مسکن و همچنین کاهش قیمت ها شود.

سخن پایانی

در نهایت میتوان گفت یک راه برای برون رفت مشکلات بازار مسکن وجود دارد. آن هم مشارکت دادن مردم در فرآیند تولید مسکن است. چرا که زیر ساخت تخصصی مردم نهاد برای ساخت مسکن بخش تعاون است. ساخت‌وساز در بخش تعاون با مشارکت جمعی محقق می‌شود تا نقدینگی‌ها در جامعه به سمت تولید حرکت کند. با جمع شدن نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان و سوق دادن آن به سمت تولید موفق به مهار تورم می‌شویم.

اگر بخواهیم در راستای تحقق شعار سال حرکت کنیم باید سرمایه‌های سرگردان جامعه که باعث رشد پولی گردیده و نقدینگی را افزایش داده را به سمت تولید هدایت کنیم تا هم ناترازی بین تولید و عرضه جبران شود و هم سرمایه‌های اضافی در سطح جامعه حذف شود تا با برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت ضعف‌های موجود را جبران کنیم؛ وگرنه هرجایی که بازار رها شود و برنامه‌ای اندیشیده نشود کاری از پیش برده نمی‌شود. اکنون همان مقطع تاریخی است که باید ساختارها و تشکل‌های مردم نهاد و مشخصا تعاونی‌ها پر و بال بگیرند. دولت باید با حمایت تعاونی‌ها این بستر را فراهم کند تا این نهاد مردمی شعار سال را در حوزه مسکن محقق کند و شرایط را بیش از پیش سر و سامان دهد.

در صورتی که دولت از تمام ظرفیت تعاونی‌ها برای ساخت و ساز مسکن استفاده کند، شاهد آن هستیم که تعداد واحدهای بیشتری ساخته شده و با قیمت مناسب‌تر در اختیار مردم قرار می‌گیرد.

نگارنده لیلی عرفانی : 09122267180