تفاوت پروژه های ساختمانی شخصی ساز و تعاونی ساز در منطقه 22

در منطقه 22 تهران حدود 80 پروژه در حال ساخت وجود دارد که توسط سازنده های بعضا شخصی، و البته عمدتا تعاونی مسکن های سازمانی و ارگانی ساخته می شوند. تعداد زیادی از این سازنده ها در منطقه 22 دارای کارنامه و سابقه برج سازی بوده و در واقع از طریق ساخت پروژه های قبلی برای خود کسب اعتبار نموده اند.
در این مطلب بناست مقایسه ای داشته باشیم بین پروژه های تعاونی ساز  و پروژه هایی که توسط سازنده ی شخصی ساخته شده اند و تعدادشان نیز در مقابل پروژه های تعاونی ساز، انگشت شمار هستند. رسیدن به این مهم نیز از طریق شرح دادن خصوصیات هر یک میسر می شود.

مشخصات پروژه های تعاونی ساز منطقه 22؛ 

-  تعاونی مسکن ها انتفاعی نیستند و هدف شان ساخت و تحویل واحد برای اعضای تعاونی می باشد، بنابراین یک تعاونی مسکن برای کسب سود کار نمی کند و از تعدادی نماینده تشکیل شده است که از بین اعضا و توسط خود اعضا انتخاب می شوند و وظیفه شان به ثمر رساندن پروژه است به نحوی که منافع تمام اعضا را در نظر بگیرند.
-  در پروژه های تعاونی ساز، قیمت ساخت به صورت علی الحساب بوده و از آنجایی که سازندگان تعاونی نمایندگان کل اعضا هستند و بدنبال کسب سود نیستند، بنابراین تمامی اعضا قیمت تمام شده را پرداخت می کنند. قیمت تمام شده نیز به صورت دقیق در انتهای پروژه قابل محاسبه است. بنابراین در ابتدای کار تعاونی براساس تجربه کارشناسان خود و درصد تورم و قیمت مصالح روز، عددی را به عنوان قیمت علی الحساب برآورد و اعلام می کند که معمولا این عدد فقط هزینه ی ساخت است و به عنوان پول اولیه از اعضا هزینه ی زمین و تراکم که قطعی بوده و عددش بدست آمده را دریافت می کنند. همچنین هزینه های مشاعات و انشعابات نیز به صورت جداگانه و در پایان پروژه از اعضا دریافت می شود. 
-  در پروژه های تعاونی ساز، از آنجایی که در ابتدای کار تمامی اعضا در جایگاهی یکسان قرار دارند طبقه و جهت هیچیک از اعضا مشخص نبوده و در برخی از پروژه ها تنها یک عضو در زمان ثبت نام می تواند متراژ مورد نظرش را انتخاب کند و انتخاب طبقه براساس خوشحسابی در پرداخت اقساط و در انتهای پروژه اتفاق می افتد آنهم براساس اولویتی که تعاونی اعلام می کند. 
-  در پروژه های تعاونی ساز، تعاونی طبق محاسبه و برآورد زمانی، تاریخی را جهت تحویل پروژه به اعضا اعلام می کند ولی از آنجایی که هیئت مدیره ی تعاونی نیز از خود اعضای تعاونی می باشند و سود و انتفاعی از ساخت پروژه نمی برند، در قرارداد تعاونی ها تعهد ضرر و زیان در صورت دیرکرد در تحویل دیده نشده است. به این معنی که در صورت تاخیر در تحویل ، اعضا نمی توانند ادعای خسارت و دریافت ضرر و زیان از تعاونی داشته باشند. 
-  در پروژه های تعاونی ساز اصولا واحدی برای فروش وجود ندارد و تعاونی به تعداد اعضای خود دست به ساخت و ساز می زند و واحد مازادی جهت فروش آزاد ندارد، به عبارتی معمولا تعاونی ها به تعداد واحدهایی که در یک برج مجوز گرفته اند، اقدام به عضوگیری می نمایند و وقتی موعد عضوگیری به اتمام رسید دیگر واحدی برای فروش ندارند. آنچه پس از شروع یک پروژه تعاونی ساز در بازار خرید و فروش می شود، امتیاز و قدرالسهم آن واحد است از پروژه که به صورت امتیازی خرید و فروش می شود. به همین دلیل است که در پروژه های تعاونی ساز چیزی به عنوان دفتر فروش وجود ندارد. 

مشخصات پروژه های شخصی ساز منطقه 22؛

-  یک سازنده ی شخصی زمانی اقدام به ساخت یک برج می نماید که هزینه های زمین و تراکم و ساخت را محاسبه نموده و قیمت تمام شده ی هر متر مربع از ملک مورد نظر را بررسی کند و زمانی را نیز که باید از صفر تا صد صرف این پروژه کند همراه با نرخ تورم سالیانه در نظر بگیرد و به عددی برسد که سودی که باید با در نظر گرفتن آیتم های بالا از این پروژه کسب کند به آن عدد اضافه کند و این قیمت را با شرایط پرداخت منطقی و خریدارپسند در قالب یک بسته پیشنهادی که برای خریدار نیز جذاب باشد، عرضه نماید. تمام این روندی که ذکر شد باعث می شود سازنده های شخصی قیمت ساخت شان را به صورت قطعی در قرارداد بیاورند. به این معنی که در پروژه های شخصی ساز، قرارداد ساخت به قیمت قطعی بسته می شود و تا پایان پروژه هیچگونه افزایش قیمتی شامل خریداران نمی شود و سازنده در قبال درصدی ارزش افزوده که از هر متر مربع برای خودش در نظر گرفته، متعهد است واحد موضوع قرارداد را با مشخصات و کیفیت مشخص به پیش خریداران تحویل دهد، حتی اگر در طول مدت ساخت به افزایش قیمتی خارج از محاسبات خود برخورد کند.

-  در پروژه های شخصی ساز برعکس تعاونی سازها، از همان ابتدای قرارداد مشخصات واحد مورد نظر کاملا شفاف و واضح ذکر شده و روی آنها توافق می شود. مشخصاتی مانند متراژ، طبقه، جهت، نوع کابینت و کاغذ دیواری و پارکینگ و انباری و محوطه سازی و ... هر آنچه به واحد مسکونی مورد نظر مربوط می شود با قیمت و شرایط پرداخت توافق شده، بین سازنده و خریدار مشخص می شود. 
-  در پروژه های شخصی ساز معمولا علاوه بر قیمت و جانمایی و شرایط پرداخت پروژه، روی زمان تحویل نیز طرفین به توافق می رسند. طبق عرف و رسم معمول سازنده زمانی حدود 6 ماه در قرارداد، برای خود تاخیر مجاز قائل می شود و پس از این 6 ماه اگر نتواند به تعهد خود عمل نماید، طبق توافقاتی که در قرارداد ذکر شده می بایست به خریداران ضرر و زیان پرداخت نماید. 

نگارنده ؛ اردشیر کسری